研修医になると不動産投資の電話来ますよね笑

何となく書く内容が思いつかなかったので不動産投資について書きましょう。

皆さん晴れて研修医になると突然「防衛省人事の○○さんからお電話です」と受付の人から電話が来ます。なんだろうと思って忙しい中出てみると「あのー、節税には興味ありませんか？」と藪から棒に節税を投げかけられます。え？え？と話を聞いていると防衛省公認で話だけでも、と携帯電話の番号を聞き出されつつ、世田谷公園近くのガストか防衛医大近くのファミレス（確かガストだったかな）に半ば強引にセールを受けます。

まずこの話の中でおかしな点が2つあります。1個目がなんで防衛省の人事のふりをして電話してくるのか。2つ目がなんで防衛省公認なのに防衛省の敷地内で話をせず外のガストで話すことしかできないのか。まあ簡単に言うとどこかの悪い先輩が研修医ピッチ表を業者に流し小遣い稼ぎをしていて、公認でないので外で会うしか方法がないんですね笑

ちなみに節税ですが、住民税は課税所得に対して定率なので節税効果はほとんどないです。大事なのは超累進課税の所得税で900万を額面で越えてくると33%かかってきます。なので減価償却や不動産の経費で900万未満にして33%から23%にしようという話です。研修医はたしかMaxでも850？だったかななので節税はいらないです。

で、実際にガストであってみるとよれよれのスーツで何となくネクタイが緩んだサラリーマンがいます。ドリンクバー飲みながらこんな話があります。①空室が出来てもサブリースがあるので毎月一定額の家賃収入がありますとか②新築なので入居者が絶えませんなどと言葉巧みに誘ってきます。ちなみになぜこんなに詳しいかというと筆者は実際に聞きに行ったからです。まあ契約してませんが。

①：空室保障のサブリースですがサブリース料金として月に1-2万程度出す必要があります。年額だと12-24万と馬鹿にできません。またサブリースも審査がありサブリース会社がOKといった不動産にしか付きません。サブリース会社もほとんど空室の不動産にはサブリースをつけたがりません。何が言いたいかというとサブリースがつく＝サブリース料金（12-24万）ー空室による家賃補填料金（家賃）がプラスでないとサブリース会社は儲けがないので絶対に契約したがらないんです。しかも契約書をめちゃ読むと5年で家賃補賃料金の見直しがあるとかちっちゃく書いており、年数がたつと家賃補賃料金がどんどん減っていきます。つまりは空室になってもその家賃よりもはるかに安い補賃料金が入ってこず、空室だと空室代＋サブリース代金でかなり持っていかれることになります。

②：新築なのでといいますが、あなたが購入した瞬間に中古になります。その瞬間に5000万だった新築ワンルームは4000万の中古ワンルームとなり1000万の損がいきなり発生します。しかもこういった不動産投資の会社は大阪の物件とか福岡とかすぐに見に行けず、しかも土地勘があまりないようなところを勧めるのでいいか悪いのかわからないことが多いです。しかも微妙に駅から遠いんですよね。絶妙です。よくそんなところにマンション建てようと思ったなと思ったくらいに微妙です。

まあ、姑息な手を使ってピッチ番号を手に入れ、防衛省人事などとうその名義で電話をしてくるような人たちなのでだます気は満々です笑

対処法はただ一つ。間に合ってますといいながらぶちっと切ってください。2-3回かかってきますが、同じように対応してください。そしたらある日かかってこなくなります。カモを見つけたんでしょうね笑

ただ不動産投資がすべて悪いわけではないです。私は他大学の先輩から中古不動産を仲介してくれる方を紹介していただき東京都に一件不動産を持っております。現在も2-3件検討中でありいい物件があれば購入する予定です。大事なキーワードは中古不動産です。新築ではなく中古です。医者は1億程度であれば簡単に融資を引っ張ってこれるのでリスクを多少承知でもやる価値はあるかなと思います。私は生命保険代わりとか、節税対策とか、そんなもののために不動産投資をやっているのではなく、ただ単に興味があるから、不労所得があったらいいな、くらいにしか考えていないです。ただの暇つぶしの面が強いですね。せっかく医師免許も持ったんだから医業以外に最大限使わないともったいなくないですか？浪費家と思われそうですが、しっかり堅実に貯金して現在1300万ほど貯金はあります。ほとんどは貯金ではなく投資に回ってますが・・・

ちなみに最近スーモで販売価格みたら自分が買った時より1000万程度上昇しており、改めていい物件買えたなとしみじみしております。まあ死んでも売却しませんが笑

てことは総資産は2300万かな？まあ利確していないので何とも言えないですが

もし不動産のみならず投資全般で聞きたいことがあればコメントください。国内外株式・投資信託・不動産中心になりますがいい人紹介します。ちなみに紹介料はかかりません。国家公務員ですから副業になってしまうので笑